Pel à terme : bien l'utiliser ou céder les droits à prêt à un tiers

Le prêt épargne logement est un levier indispensable pour acheter un bien neuf. En épargnant avec un plan ou un compte, l'acquéreur profite d'un taux attractif notamment quand les taux recommencent à grimper. D'autant que le prêt finance toute une panoplie d'opérations.

16 millions de détenteurs de plans d'épargne-logement. Un beau score pour une formule qui a fait ses preuves comme instrument privilégié pour l'achat d'un logement. Selon la date de souscription du plan, le taux de la rémunération et le taux du prêt varient. Mais le prêt épargne-logement (PEL) reste encore souvent très attractif. Et les banquiers le voient d'un très bon oeil puisque les titulaires d'un PELou d'un CEL montrent qu'ils sont capables d'épargner..et donc de rembourser.

PEL : pour quel type de biens ?
Le prêt épargne-logement finance l'immobilier au sens large puisqu'il permet de faire construire ou d'acquérir une résidence principale neuve ou ancienne, à usage personnel ou locatif, une résidence secondaire neuve à usage personnel ou locatif, un terrain à construire, un viager, des parts de multipropriété. Il finance également les travaux (extension, aménagement, modernisation, économies d'énergie à l'exclusion des travaux de menu entretien). Il peut aussi servir à acheter des parts de SCPI à condition que les immeubles détenus par la SCPI soient affectés, pour les 90 % de leur superficie, à l'habitation.

Du plan au prêt
Pour bénéficier d'un prêt épargne-logement issu d'un plan, il suffit d'ouvrir préalablement un plan avec une somme minimum de 230 euros et de l'alimenter par des versements minima de 458 euros par mois. L'épargne, au total, ne peut dépasser 61 000 euros. Cette épargne est bloquée pendant au moins 4 ans et c'est à partir de cette période et pendant les 6 années qui suivent que vous pouvez solliciter un prêt. Pendant la phase d'épargne, celle-ci est rémunérée à un taux qui dépend de la date d'ouverture du plan (voir tableau). A l'issu de la période d'épargne, vous pouvez bénéficier d'un prêt d'un montant maximal de 91 470 €. Ne rêvez pas trop car pour atteindre ce niveau il aura fallu sérieusement économiser: en effet, le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Autrement dit, plus les intérêts sont élevés, plus le montant du prêt est important. Pour connaître ce montant, il suffit alors d'appliquer un coefficient particulier, variable selon la durée du prêt, au montant des intérêts acquis qui figurent sur le relevé de votre plan. A titre d'exemple, avec un apport initial de 1 524,49 € et des versements mensuels de 152,45 € pendant 4 ans, vous vous constituez une épargne de 8 842 €, laquelle génère 554,30 € d'intérêts (pour un plan ouvert entre juillet 1999 et juin 2000 à 3,60 %). Pour savoir combien vous pouvez emprunter sur 5 ans, au taux de 4,31 %, il faut multiplier cette somme par le coefficient.

droits cessibles
Les droits à prêt issus d'un compte ou d'un plan peuvent être cédés pour augmenter le montant du prêt. Le CEL peut être transmis entre conjoints, ascendants, descendants, frères et sœurs du bénéficiaire ou de son conjoint. Pas de possibilité en revanche de céder les droits du CEL à son concubin. Cette cession ne peut toutefois s'opérer que si l'un de ces CEL est détenu depuis 18 mois et les autres 12 mois. La transmission du PEL s'adresse aux mêmes membres de la famille à condition que chaque plan soit arrivé à échéance.

Tour de vis fiscal depuis janvier 2006 pour les « vieux plans »
Deux mesures fiscales visent les « vieux » plans d'épargne logement, ceux qui ont plus de 10 ans et ceux qui ont atteint leur 12ème anniversaire au 1er janvier 2006. Attention, ces mesures concernent uniquement les rendements des PEL.

- PEL ayant plus de 10 ans
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2006 a institué cette taxation annuelle de 11 % sur les intérêts au titre des prélèvements sociaux. Cette taxation s'applique aux anciens PEL, mais seulement sur le rendement annuel servi à partir de la dixième année. Pour un PEL ouvert en 1996, le taux de rendement, prime d'Etat incluse, est de 5,25 % (3,84 % hors prime). Le rendement est donc égal, en 2006, à 4,67 %, ce qui est encore tout à fait honorable pour une épargne sans risque. Dès 2007, cependant, le taux de rendement de ce PEL tombe à 3,41 % puisque au-delà de dix ans, la prime d'Etat n'est plus servie.

- PEL ayant plus de 12 ans
Cette réforme résulte de la loi de Finances pour 2006 (loi du 30 décembre 2005, article 7) vise les PEL qui ont fêté leur 12ème anniversaire ou qui sont échus au Ier janvier 2006. La totalité des intérêts capitalisés est concernée. L'imposition des intérêts s'opère, au choix du contribuable, par le biais du prélèvement forfaitaire libératoire (16 %) ou selon le barème de l'impôt sur le revenu. De plus, il faut ajouter les prélèvements sociaux de 11 %. Pour ceux qui optent pour le prélèvement forfaitaire libératoire, la taxation globale est égale à 27 % des intérêts servis. Cette option n'est intéressante que dans la mesure où le titulaire est imposé au-delà de 27 % dans le cadre de l'impôt sur le revenu. Selon l'ancienneté de votre PEL, le rendement final va osciller entre 2,8 % et 3,37 %. Ce qui reste très compétitif par rapport aux placements actuels. En revanche, pour les générations plus récentes de PEL, dont le taux de rendement est moins élevé, cette nouvelle imposition va avoir un impact plus fort. Par exemple, pour les plans ouverts entre le 23 janvier 1997 et le 8 juin 1998, au taux nominal de 4 % (2,9 % hors prime), la taxation à 27 % au-delà de douze ans va faire chuter la performance annuelle à 2,26 % en 2009 ou 2010, selon la date d'ouverture. Et plus encore pour ceux ouvert après août 2003 où la rémunération est réduite à 3,5 %, ce qui va faire tomber le rendement à 2,23 % au bout de 10 ans et à 1,83 % au bout de 12 ans !

Elisabeth Lelogeais

Un montage PEL en deux phases